24/05/2024 - 8:00
Virar casas. Em tradução livre, esse é o significado de house flipping, um modelo de negócio imobiliário popular na Europa e nos Estados Unidos que começa a conquistar pessoas físicas e empresas do setor também no Brasil. Funciona assim: o investidor garimpa imóveis a preços baixos, por dívidas, má conservação ou outro motivo, quase sempre em leilões, reforma e vende as unidades com bom lucro e, quando possível, rapidez. A maioria das aquisições é feita em leilões online, que oferecem boas oportunidades abaixo do valor de mercado. O modelo tem atraído investidores individuais, predominantemente homens a partir dos 40 anos.
A tendência vem aquecendo o mercado de leilões online de imóveis no País.
De acordo com a plataforma Superbid Exchange, que atua na área:
• leilões online de imóveis cresceram 79% no primeiro trimestre de 2024 em relação ao mesmo período de 2023;
• total de unidades subiu 115%;
• o universo de compradores, 150%;
• A região Sudeste lidera as ofertas em leilões, com 32,9%.
• Em seguida, antes da última enchente, vem o Sul (26,8%).
• Completam a lista Centro-Oeste (14,4%), Nordeste (8,3%) e Norte (3,3%).
“O investidor padrão da nova tendência de mercado é pessoa física. Eles respondem por 92,6% dos arremates em leilões. Homens de 43 anos, em média, somam 78,5% do total. Eles buscam imóveis para reforma e também terrenos para construir e revender”, explica Glauber Araujo, gerente imobiliário da Superbid.
O valor médio dos arremates foi de R$ 264 mil no primeiro trimestre de 2024. “O momento é bom para o investidor. Há um número maior de imóveis em leilão. O cenário voltou a ser propício ao investimento”, acrescenta.
“O leilão é o mais seguro e lucrativo investimento do setor no momento.”
Marcia Sacchetto, sócia da CFI Investimento
Ele dá dicas para obter bons negócios em house flipping. “Construir em um terreno leva mais tempo do que reformar um imóvel”.
A plataforma ajuda também na parte da reforma, com leilões de móveis, eletrodomésticos e outros produtos a preços abaixo do valor de mercado, para gerar economia e lucros maiores na venda.
A pandemia, diz ele, não afetou fortemente o setor. “A queda foi maior em salas comerciais. Imóveis residenciais foram mais vendidos em cidades médias e pequenas do que nas metrópoles. Com o fim do isolamento, a procura nos grandes centros voltou a crescer”, contabiliza.
Regiões conhecidas
Para quem deseja atuar no house flipping, os especialistas recomendam iniciar as compras em regiões conhecidas. “Dessa forma o investidor conhecerá melhor os valores praticados e poderá calcular o lucro com maior precisão. Um cliente comprou recentemente um apartamento numa praia frequentada por ele ao custo de R$ 300 mil. Sabia que o imóvel valia R$ 600 mil. Vai utilizá-lo por um ano e revender em seguida. É um exemplo do que recomendamos”, conta o gerente.
De início, o ideal é comprar um imóvel desocupado e sem a necessidade de grandes reformas. Um ponto interessante da compra em leilões é que, hoje, a maioria dos bancos aceita financiamento. “Até bem pouco tempo apenas os arremates à vista eram aceitos nos pregões. Atualmente, as instituições financiam em até 35 anos”.
Outro bom conselho diz respeito à divisão dos investimentos. “Se o cliente tem R$ 500 mil para investir, aconselho a compra de dois ou mais imóveis, a custo baixo, em vez de um. A exemplo do que ocorre nos investimentos financeiros, devemos evitar o depósito de todos os ovos em só cesto”, diz o gerente. Se não houver desconto à vista, uma boa saída é financiar a compra, para não zerar o caixa.
“O investidor padrão dessa nova tendência é homem a partir dos 40 anos.”
Glauber Araújo, gerente da Superbid
A advogada Marcia Sacchetto, sócia da CFI Investimento, é investidora no setor e atua também em assessoria jurídica nos leilões de ponta a ponta (do início do processo até a posse e o registro). Adquiriu, até agora, 32 imóveis como pessoa física, fora os arrematados em nome de clientes, cerca de dez ao mês. Um imóvel, explica, pode ser leiloado por vários motivos, entre eles separação, má conservação, dívida e processo trabalhista.
Mãos à obra
32,9%
é a participação do Sudeste no setor
R$ 264 mil
foi o valor médio dos arremates em leilões no primeiro trimestre de 2024
15% a 30%
é a faixa média de retorno nas revendas
Antes da pandemia, a margem de lucro do house flipping era maior porque havia menos concorrência nos leilões. “O lucro chegava a 50%, até 80% em alguns casos. Hoje, com o aumento da oferta e do número de investidores, algo entre 15% e 30% é considerado bom retorno”.
A advogada recomenda busca de orientação profissional para os investidores de primeira viagem. “O leilão é o mais seguro e lucrativo investimento do setor no momento. O melhor negócio é aquele em que você compra o imóvel por um valor baixo, sem grande concorrência, e ganha na revenda pelo valor de mercado” diz ela. Em resumo, tudo começa com um bom arremate.
