07/06/2024 - 8:00
Passado um período desafiador com a pandemia de Covid-19, o mercado de galpões e condomínios logísticos no Brasil mostrou-se resiliente e em constante evolução. Dúvidas quanto à capacidade de manter o crescimento, valores de locação em alta e uma cadeia de suprimentos adaptada foram respondidas ao término de 2023, com resultados promissores. De acordo com dados da Buildings, empresa especializada em pesquisa imobiliária corporativa, nos anos iniciais da pandemia a absorção bruta média de espaços de Classe A+ cresceu 45% em comparação com 2019, tendência que levantou questionamentos sobre a sustentabilidade desse crescimento, especialmente com a baixa performance do segmento de varejo, um dos principais ocupantes dos galpões brasileiros.
No entanto, ao fechar o ano de 2023, foi possível constatar que a curva positiva continuou, com níveis de absorção semelhantes aos anos anteriores e uma taxa de vacância de apenas 9% para imóveis de alta qualidade, o menor índice desde 2013, de acordo com a Buildings. “A valorização imobiliária de galpões logísticos é influenciada por diversos fatores. Um dos principais é o custo Brasil, que envolve estradas precárias e frota de transporte rodoviário envelhecida, o que aumenta os custos de distribuição. Por isso, galpões localizados em regiões metropolitanas, onde há grande concentração de consumo, acabam sendo sobrevalorizados para facilitar a distribuição e oferecer frete grátis nas compras online”, afirma Alexandre Miserani, professor de Logística da Faculdade Arnaldo Janssen, de Belo Horizonte.
“Galpões próximos das principais cidades de consumo no e-commerce, contribuem com a valorização do setor.”
Renato Monteiro, especialista em mercado imobiliário
Esse contexto positivo tem impulsionado o crescimento dos preços de locação no País, com aumento médio superior a 6%. Mercados que historicamente possuíam estoques de menor qualidade, como as regiões Sul e Nordeste, e mercados com alta taxa de vacância recente, como o Rio de Janeiro, têm apresentado altas expressivas nos preços pedidos por locação.
“Esses galpões bem localizados, próximos das principais cidades de consumo no e-commerce, hoje contribuem com a valorização, pois a disputa pelo tempo de entrega neste setor está cada vez maior”, explica o especialista em mercado imobiliário e CEO da Sort Investimentos, Renato Monteiro.
Em 2013, apenas 56% do estoque era composto por ativos de Classe A+, enquanto agora esse número chega a 70%. São Paulo, o maior mercado industrial e logístico nacional, também tem números positivos. Encerrou 2023 com variação positiva nos preços e a terceira maior redução percentual na taxa de vacância em todo o País.
Segundo dados da Transparency Market Research, a logística atingiu em 2023 o patamar de R$ 15 trilhões e mais de 92 bilhões de toneladas de mercadorias no mercado global, com crescimento entre 20% e 30% no sistema de modal de transporte, dividido entre a distribuição de diversas mercadorias.
Para o ano de 2024, espera-se que novas tecnologias e investimentos em infraestrutura impulsionem a demanda por galpões logísticos. Além disso, os altos custos de construção e financiamento devem aumentar a competição por espaços, resultando em um provável aumento nos aluguéis e na busca por novos recordes positivos nas taxas de ocupação em todo o País. De acordo com a Associação Brasileira de Logística (Abralog), apenas no primeiro trimestre de 2024 foram construídos 4,2 milhões de m² de galpões.
Destaque
Santa Catarina, estado que já se destaca na valorização imobiliária residencial, também tem chamado a atenção de investidores no setor de galpões logísticos.
Navegantes, cidade sede do principal terminal privado do Brasil para movimentação de contêineres, teve uma valorização de 300% no metro quadrado dos galpões logísticos nos últimos 10 anos, segundo a Sort Investimentos. “A valorização imobiliária de galpões logísticos em Santa Catarina está acima da média nacional devido à localização geográfica estratégica, com fácil acesso aos principais centros urbanos do País e também ao Mercosul”, avalia Monteiro.
A crescente demanda por e-commerces, que necessitam de centros de distribuição eficientes, impulsiona ainda mais o setor. “Além disso, o ambiente de negócios favorável, com incentivos fiscais e mão de obra qualificada, tornam a região atraente para investidores”, completa.
Com taxa de vacância inferior a 7% e rentabilidade de locação superior a 0,7% ao mês, Santa Catarina se mostra um mercado atrativo para investidores. “O eixo Rio-São Paulo ainda é o que domina esse mercado, apesar de que está ocorrendo um investimento muito alto em Santa Catarina. Havia uma carência desses imóveis, desses grandes galpões e, agora aumentaram as construções nesta região”, avalia Marcos Landios, gerente de operações logística do Grupo IBL.
O crescimento do e-commerce no Brasil impulsiona ainda mais o mercado de galpões logísticos. Com projeção de salto de R$ 349 bilhões em 2023, para R$ 557 bilhões em 2027, a demanda por centros de distribuição eficientes e bem localizados aumenta, valorizando ainda mais esses ativos e tornando-os investimentos atrativos e rentáveis.
