17/04/2015 - 20:00
Desde 2008, fala-se que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar. Com a venda de imóveis caindo 50% em algumas cidades, o ano passado foi a prova do pudim. Houvesse bolha, os preços teriam despencado. Em Nevada, nos EUA, em 2008 os preços chegaram a cair 80% em média. Não foi o que aconteceu por aqui.
De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% no último ano. Somada a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor, a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi maior do que a da maioria das aplicações financeiras.
Porém, o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas populações, como Fortaleza, Campinas, Vitória e Goiânia, tiveram alta de preços bem maiore do que a média nacional. Já Brasília, que chegou a ser no início de 2013 a 10ª cidade mais cara do mundo, é a única em que os preços de venda dos imóveis caíram.
Neste ano, minha análise do mercado internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais do que a renda –, nos demais países emergentes eles subiram menos. Isto tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes. Das 16 cidades brasileiras que analisei, nove estão mais caras que a média dos países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro. As outras sete – Brasília, Natal, Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de imóveis inferiores à média dos países emergentes.
Por que os preços atuais no Brasil parecem elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram baratíssimos devido à falta de financiamento. A elevação da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na maioria dos países emergentes. Já na maioria dos países desenvolvidos, os preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas estão nos EUA. Miami, um sonho entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por lá custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.
Entretanto, os preços em cada cidade escondem grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda generalizada de preços. É provável que boas oportunidades para os compradores, como estas, se repitam neste ano. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os preços e as vendas a se recuperarem. Há muita demanda reprimida. Além disso, os custos de construção têm subido muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por limitar o potencial construtivo dos terrenos.
Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o que atrai investidores estrangeiros. Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115 anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.